《关于广西南丹县丰塘坳片区棚户区改造项目（河池·南丹工业园区周边村屯群众搬迁安置工程）暂行办法及协议》的政策解读
一、房屋评估机构及被征收房屋用途、面积和土地使用性质的确定
搬迁群众原居住地的建（构筑物）的评估工作，采用第三方评估机构实施。第三方评估机构的选聘工作是由搬迁群众代表推选5家列入自治区国有资产管理局颁布的《关于发布企业选聘中介机构备选库综合评审结果的公告》的具有资质评估机构，在我县采购办、住建局、财政局、法制办、监察局、防止职务犯罪预防局、公证处等部门现场监督、公证下，再由全体搬迁群众实名投票、现场验票、唱票、计票，以最高票选聘的。
被征收房屋用途、面积均以群众选聘的第三方评估机构实地测绘的面积为准，丈量面积已经公示，并根据公示结果反馈意见进行复核、修改。
二、搬迁安置工作的资金渠道
河池·南丹工业园区周边村屯群众搬迁安置工程申请列入中央棚户区改造项目，获得棚户区专项中长期贷款。 “专项贷款”的使用国务院已明确，今年6月底前必须使用，超过期限的将收回贷款规模，已经列入计划支出但未支出的贷款也将收回。
三、调换面积及奖励面积计算
搬迁安置方式采取以搬迁群众原居住地住房与安置房进行产权调换为主，其他建筑物采取货币补偿为辅的方式。
要点为：
1、按人均面积25㎡进行安置
（1）按家庭实际人口的计算，家庭人口的鉴别，一是必须是临时搬迁时登记的家庭人口；二是过渡期已登记家庭的新增的人口（婚嫁、婚内生育儿童，婚嫁人口必须持有生产队同享同责的证明文件）；
（2）挂靠、投靠等人口不享受安置政策。
（3）以《评估报告》列明的原居住地建筑物面积为依据。
2、奖励面积计算依据
砖混结构房屋按原住房面积的5%奖励，砖瓦结构房屋按原住房面积的3%奖励，泥瓦结构房屋按原住房面积的2%奖励。
如：A户原居住地建筑物的砖混结构、砖瓦结构、泥瓦结构住房面积分别为200㎡、150㎡、50㎡，家庭人口4人。
人口置换面积为：4人×25㎡=100㎡；
奖励面积计算为：砖混结构200㎡×5%+砖瓦结构150㎡×3%+泥瓦结构×3%=10+4.5+1=15.5㎡；
安置房安置面积为人口置换面积+奖励面积=100㎡+15.5㎡=115.5㎡。
四、安置房产权调换对象
安置房产权调换面积是指搬迁群众原居住地主要居住的房屋面积与安置房面积进行产权调换，如搬迁群众住房有砖混结构、砖瓦结构、泥瓦结构、木瓦结构的住房，置换的主要对象为框架或砖混结构的住房。
五、补差价
“补差价”的总原则是多还少补，以“评估报告”为依据，以安置房与原住地住房调换的实际为准绳。要点为：
（一）安置住房面积小于原居住地房屋面积的，由政府按原居住地房屋评估价向安置户补差价。
（二）安置住房面积大于原居住地房屋面积的，由安置户按原居住地砖混结构房屋的评估价向政府补差价，在征收土地时从征地款中抵扣。
（三）“补差价”计算对象采用 对等、公平的原则，安置房的建筑结构为框架，因此“补差价”计算对象为搬迁群众原居住地主要居住的框架结构房屋的评估价。从建筑结构来看，搬迁群众的原居住房屋没有完全意义上的框架结构房屋，为充分照顾搬迁群众利益和结合实际情况，根据《搬迁安置办法》的“安置方式中的条款”内容，计算依据降一等级为“砖混结构”房屋。
（四）产权调换对象为搬迁群众长期居住的主建筑物，其他建筑物和构筑物作为货币补偿对象。
（五） “奖励面积”不作为“补差价”计算内容。
注：
框架结构房屋：房屋承重结构由梁柱与钢筋混凝土楼板构成，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用。
砖混结构：砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑。
《评估报告》的框架结构重置价为1416元/㎡、砖混结构为1320/㎡。
如：
1、调换面积大于安置面积的情况
A户有砖混结构、砖瓦结构、泥瓦结构的住房分别为200㎡、150㎡、50㎡，评估价每平方米分别为1300元、800元、400元，合计评估值40万元（200×1300+150×800+50×400）,其他评估物10万元，共计评估值50万元，家庭人口为4人。
安置房置换后补偿金额计算为：
评估值合计50万元-调换面积（4人×25㎡）×1300元（评估价）=37万元；
2、调换面积小于安置面积的情况
B户有砖混结构、砖瓦结构、泥瓦结构的住房分别为100㎡、150㎡、50㎡，评估价每平方米分别为1300元、800元、400元，合计评估值27万元（100×1300+150×800+50×400），其他评估物评估值10万元，共计评估值37万元，家庭人口为8人。
安置房调换后补偿金额计算为：
评估值37万元-安置房砖混结构调换面积（100㎡×1300元）-调换不足面积〈调换面积（8×25㎡）-调换砖混结构100㎡）×1300元（评估值）〉=16.2万元；
3、调换面积小于安置面积且评估总值不足支付的情况
C户有砖混结构、砖瓦结构、泥瓦结构的住房分别为80㎡、50㎡、50㎡，评估值每平方米分别为1300元、800元、400元，合计评估值16.4万元（80×1300+50×800+50×400），其他评估物评估值10万元，共计评估值26.4万元，家庭人口为8人。
安置房调换后补偿金额计算为：
评估值26.4万元-砖混结构住房调换面积（80㎡）×1300元-调换不足的面积〈调换面积（8×25㎡）-砖混结构（80㎡）〉×1320元（砖混结构重置价）=0.16万元；
4、原居住地没有框架或砖混房屋的情况
D户有砖瓦结构、泥瓦结构、木瓦结构的住房分别为100㎡、50㎡、50㎡，评估值每平方米分别为800元、400元、300元，合计评估值11.5万元（100×800+50×400+50×300），其他评估物评估值10万元，共计评估值21.5万元，家庭人口为5人。
安置房调换后补偿金额计算为：
评估值合计21.5万元-砖瓦结构〈100㎡×1320元（砖混结构重置价）〉-调换不足的面积〈（5×25㎡-砖瓦结构100㎡）×1320元（砖混结构重置价）〉=5 万元；
六、搬迁群众安置房、车位的确定方法
（一）次序确定方法
按照协议签订的先后顺序，确定搬迁群众选房次序，同时间的采取抓阄方式确定先后。
（二）车位的确定方法
奖励的车位采取同一区域集中采购的原则，车位同样存在大小不一的情况。搬迁群众的车位确定方法依然采用按照协议签订的先后顺序，确定搬迁群众选车位次序，同时间的采取抓阄方式确定先后。
七、安置房屋面积确认及面积差的处置
以“建筑面积”为依据进行面积确认及面积差异处置。本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记中面积记载不明确的，由原产权登记部门重新确认。
安置房交付后，产权登记面积与本协议约定的建筑面积有差异的，甲乙双方按以下原则处置:
（一）安置房面积大于原居住房置换面积与奖励面积之和的，乙方按甲方采购安置房单价结算差价。
如：A户的安置房面积为102.5㎡，原居住房置换面积与奖励面积之和为100㎡，乙方应对甲方补差价6625元=（102.5㎡-100㎡）×2650元/㎡（安置房采购价）。
（二）安置房面积小于原住地住房置换面积与奖励面积之和的，甲方按乙方原居住地建（构）筑物评估价中主要居住房屋重置价进行补偿价。
如：
A户安置房面积123.8㎡，原居住房置换面积125㎡（主要居住房屋为砖混结构），甲方应对乙方补差价1584元=（125㎡-123.8㎡）×1320元/㎡（原居住地砖混结构房屋重置价）。
特别说明：搬迁群众原居住地住房没有完全意义的框架结构，少部分为1层框架、2层以上为砖混结构，因此统一采用原居住地砖混结构房屋重置价1320元/㎡进行补差计算。
八、办证开户相关费税的规定
置换的安置房和奖励的商铺、车位在办理不动产权证、水电开户、有线电视开户和宽带开户等所涉及的相关税费，由甲方与乙方分项承担：
（一）安置房部分，按本方案第八条“安置方式”中“置换面积及奖励”部分所产生的契税、印花税、交易费、房屋登记费、增值税、个人所得税、土地收益金、工本费由甲方承担；安置房的维修基金、燃气管道建设费由乙方承担。
（二）商铺、车位部分，按本方案第八条“安置方式”中奖励的商铺、车位在办理不动产权证、水电开户等所涉及的相关税费由乙方承担。
根据有关法律法规和类似搬迁安置项目情况，安置房所产生的契税、印花税、交易费、房屋登记费、增值税、个人所得税、土地收益金、工本费、维修基金、燃气管道建设费均由乙方承担。考虑本次搬迁安置工作的实际情况，为充分照顾部分搬迁群众实际困难，采取以人为本结合公平、公正的原则，甲方承担安置房中“置换面积及奖励”部分所产生的契税、印花税、交易费、房屋登记费、增值税、个人所得税、土地收益金、工本费。基于安置房产权属乙方所有，因此乙方承担安置房的维修基金及今后燃气管道的建设费。奖励的商铺和车位属于商业部分，属有安置房之外的奖励和商业安置，乙方理应承担办理不动产权证、水电开户等所涉及的相关税费。
九、商铺的经营管理
自主经营、自负盈亏，也可以根据《中华人民共和国村民委员会自治法》由搬迁群众集体选择其他经营模式。
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